Comprar um apartamento por um valor significativamente abaixo da avaliação parece uma oportunidade difícil de ignorar. Em setembro, imóveis anunciados pela Caixa chegaram ao mercado com descontos próximos ou superiores a 40%. Em Ribeirão Preto (SP), por exemplo, um apartamento avaliado em R$ 156 mil foi anunciado por valor mínimo de R$ 92,4 mil, redução de 40,74%. Em Sumaré (SP), outro imóvel avaliado em R$ 151 mil apareceu por R$ 88,4 mil, desconto de 41,45%.

A oferta acompanha a expansão de um mercado que deixou de ser restrito a investidores especializados. Dados da SPY Leilões, divulgados pela Forbes, mostram que os leilões imobiliários movimentaram R$ 420 bilhões em 2025, com 299.732 imóveis levados a leilão no país. No primeiro semestre daquele ano, foram registrados 116,6 mil arremates, crescimento de 25,1% em relação ao mesmo período de 2024.

O desconto, entretanto, não representa necessariamente a economia final da compra. Para Lino Felipe Lopes Dias, empresário e especialista em expansão e desenvolvimento de negócios, o primeiro erro é avaliar a oportunidade apenas pela diferença entre o valor de avaliação e o lance.

“O comprador precisa fazer a conta do imóvel pronto para uso ou para revenda. Um desconto grande perde força quando entram despesas que não foram consideradas antes da arrematação. É preciso saber quanto aquele patrimônio efetivamente vai custar quando estiver regularizado e disponível”, afirma.

Lino atua no setor imobiliário desde 2007, à frente de negócios ligados à construção, incorporação e compra e venda de imóveis, incluindo aquisições em leilões da Caixa.

Desconto não é sinônimo de negócio barato

Entre os pontos que precisam entrar na conta estão impostos, condomínio, documentação, eventuais reformas e as condições de ocupação do imóvel. As próprias regras variam conforme o edital e a modalidade de venda.

Na Caixa, por exemplo, o comprador deve consultar as condições específicas antes da proposta. Nos leilões e licitações abertas, há ainda comissão de 5% sobre o valor da proposta paga pelo comprador.

As regras da instituição também estabelecem situações em que despesas vinculadas ao imóvel podem ficar total ou parcialmente sob responsabilidade do adquirente. Por isso, a leitura do edital e o levantamento prévio dos débitos são etapas que antecedem qualquer cálculo de rentabilidade.

“Não adianta enxergar apenas que um apartamento de R$ 300 mil está sendo oferecido por R$ 180 mil. A pergunta correta é quanto será necessário desembolsar até que esse imóvel esteja nas condições que você precisa. É essa diferença que mostra se existe oportunidade de fato”, explica Lino.

Antes do lance, a conta precisa estar pronta

Para quem pretende morar no imóvel, a análise envolve saber se o orçamento comporta todas as despesas posteriores à compra. Para quem pretende reformar e revender, entram também prazo, custo de capital, reforma e potencial de valorização.

A situação de ocupação merece atenção especial. Um imóvel ocupado pode exigir procedimentos adicionais até que esteja disponível ao novo proprietário, alterando tanto o prazo quanto a projeção financeira inicialmente feita pelo comprador.

Segundo Lino, a lógica deve ser semelhante à de qualquer investimento: primeiro se calcula o risco e o retorno; depois se decide quanto pagar.

“Leilão pode ser uma excelente porta de entrada para comprar patrimônio abaixo do valor de mercado, mas desconto sozinho não transforma uma compra em bom negócio. O resultado está na diferença entre o que foi pago e o custo real para transformar aquele imóvel em patrimônio utilizável ou vendável”, conclui.

Sobre:

Lino Felipe Lopes Dias é empresário e especialista em expansão e desenvolvimento de negócios, com mais de 20 anos de experiência na criação, estruturação e expansão de empresas. Atua em setores como construção civil, varejo alimentar, saúde ocupacional, tecnologia, locação de veículos e delivery, além de desenvolver negócios no mercado internacional. Ao longo da trajetória, liderou operações com presença em mais de 16 estados brasileiros e acumulou experiência em gestão, expansão, estruturação de equipes e desenvolvimento de novos negócios.